Dịch Covid-19 tiếp tục diễn biến phức tạp tại Việt Nam. Nhiều lo ngại dấy lên, nhà đầu tư (NĐT) sẽ phần nào e dè với thị trường, nhất là trong bối cảnh dịch Covid trùng với thời điểm cơn sốt đất nền đang có dấu hiệu “hạ nhiệt”. Động thái của NĐT với thị trường BĐS trong thời gian tới sẽ như thế nào, họ tìm cách nào để vào thị trường an toàn, tránh tình trạng sa lầy trong cơn sốt đất như nhiều NĐT đã mắc phải ?.

Trao đổi xung quanh vấn đề này, ông Mai Đức Toàn, Giám Đốc Khối Kinh Doanh và Tiếp Thị Tập đoàn CNT Group đã có những quan điểm, phân tích dưới góc nhìn của một người có hơn 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS.

GIỮ TIỀN HAY TIẾP TỤC “BỎ TIỀN” VÀO BĐS?

Như ông biết, đợt dịch Covid-19 lần này diễn ra trùng với đợt sốt đất bất thường đang có dấu hiệu “hạ nhiệt” trên cả nước. Theo ông, điều này có khiến NĐT hình thành tâm lý e dè với thị trường BĐS?

Ông Mai Đức Toàn: Không thể phủ nhận, Covid -19 và cơn sốt đất “hạ nhiệt” tạo nên ảnh hưởng kép tiêu cực đến thị trường BĐS, khiến tâm lý nhà đầu tư dao động. Tuy nhiên tôi cho rằng, ảnh hưởng của hai yếu tố này chỉ là tạm thời, không đáng quan ngại và không ảnh hưởng nhiều đến thị trường trong dài hạn.

Bởi lẽ, BĐS luôn là lựa chọn hàng đầu của người Việt so với các kênh đầu tư như vàng, tiền ảo, chứng khoán hay gửi tiết kiệm. Do đó, sẽ không có chuyện NĐT ngần ngại “găm tiền” vào BĐS. Nếu dịch được kiểm soát, thị trường giữa năm đến cuối năm sẽ bật dậy, phục hồi và sôi nổi. Tuy nhiên sẽ không thể bằng giai đoạn đầu năm.

Hậu sốt đất và Covid là thời điểm để nhà đầu tư đánh giá lại toàn diện thị trường và sắp xếp các danh mục đầu tư phù hợp. Bên cạnh đó, đa phần các nhà đầu tư sẽ thêm một lần thận trọng và “bĩnh tĩnh” hơn trước những thông tin quy hoạch, là bài học cần thiết để thị trường BĐS phát triển theo hướng minh bạch, bền vững hơn.

Thế nhưng, chắc chắn sẽ có rất nhiều NĐT băn khoăn giữa 2 sự lựa chọn là giữ tiền hay tiếp tục bỏ tiền vào BĐS và chờ đợi. Thật khó với họ lúc này, ông cho họ lời khuyên?

Ông Mai Đức Toàn: Như tôi đã nói, sẽ không có chuyện NĐT ngần ngại “găm tiền” vào BĐS. Tuy nhiên, hiện khá nhiều băn khoăn là nên đầu tư trong dài hạn, hay lướt sóng để nhanh dòng tiền.

Theo tôi, giữa lúc thị trường đang gặp thách thức và khó khăn, kết hợp với những cơn sốt đất hạ nhiệt, nhà đầu tư nên chuẩn bị nguồn dòng vốn hướng tới đầu tư trung – dài hạn. Chúng ta không nên kỳ vọng nhiều vào việc đầu tư lướt sóng không chỉ ở thời điểm này mà cả trong vài năm tới. Do thị trường BĐS Việt Nam trong 5 năm trở lại đây đã thiết lập nên mặt bằng giá mới trên diện rộng. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là triệt tiêu hình thức đầu tư lướt sóng. Nếu tính toán đúng, nhà đầu tư vẫn có thể “đánh nhanh, thắng nhanh” song tôi cho rằng tỷ lệ lướt sóng thành công sẽ thấp hơn những năm trước.

Tại thời điểm dịch bệnh đang diễn ra, nhà đầu tư nên cẩn trọng trước mỗi quyết định giao dịch. Vì hiện tại những dòng tiền chảy vào BĐS như kiều hối, tiết kiệm, sản xuất kinh doanh…, đều đang bị chậm hơn so với đầu năm. Chỉ khi nào dịch bệnh kết thúc, đồng thời các dấu hiệu phục hồi của nền kinh tế rõ ràng hơn, lúc đó mới có thể lạc quan về sức khỏe của thị trường BĐS. Chính vì vậy, thời điểm phục hồi của thị trường BĐS vẫn phải chờ cột mốc dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn, khi đó thị trường BĐS mới có thể đoán định được.

Nhà đầu tư cũng nên lưu ý một số yếu tố cần tránh trong và sau thời điểm nhạy cảm này như việc dốc tiền mua BĐS theo phong trào, mua nhà đất có giá trị quá lớn so với tiềm lực tài chính, dồn trứng vào một rổ,…

Đặc biệt, hạn chế sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính, tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào BĐS cao (từ khoảng 50 – 80%) nhà đầu tư sẽ bị áp lực trả lãi và vốn gốc. Nếu như thanh khoản kém nhà đầu tư sẽ mất dần lợi nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền vì phải trả lãi ngân hàng, thậm chí phải bán tháo BĐS với giá thấp.

Bên cạnh đó, để đảm bảo dòng vốn an toàn với tỷ lệ tăng giá ổn định trong giai đoạn này, nhà đầu tư nên tìm đến các chủ đầu tư uy tín và dự án, sản phẩm có pháp lý minh bạch.

2 KỊCH BẢN CHO THỊ TRƯỜNG BĐS TRƯỚC LÀN SÓNG COVID-19 LẦN 4

Như ông biết, dịch Covid-19 lại tiếp tục diễn biến phức tạp. Nhiều người lo lắng, thị trường BĐS có thể lại rơi vào đợt trầm lắng tiếp theo. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Ông Mai Đức Toàn: Không riêng gì thị trường BĐS, các lĩnh vực khác đều trong trạng thái “nín thở” chờ diễn biễn tiếp theo của đợt dịch lần này. Thị trường BĐS sẽ chịu phụ thuộc trực tiếp theo tình hình diễn biến của dịch. 3 đợt Covid trước đó, giá BĐS vẫn tăng lên ở nhiều phân khúc, thậm chí hình thành một cơn sốt đất trên diện rộng ngay đầu năm nay, do đó BĐS vẫn đang trong chu kỳ khó đoán định.

Kịch bản thứ nhất: Làn sóng Covid thứ 4 đang có những diễn biến phức tạp và thực tế thị trường BĐS đang chịu một số ảnh hưởng tiêu cực. Trong gần nửa tháng qua, giao dịch và nhu cầu đã giảm, thị trường trầm lắng hơn, nhiều sự kiện bán hàng bị dời lịch, các hoạt động quảng bá cho dự án mới cũng thưa thớt, không còn sôi động. Tuy nhiên tôi cho rằng đây chỉ là vấn đề tạm thời.

Nếu dịch lần này tiếp tục được kiểm soát thành công trong thời gian ngắn hạn giống những đợt trước thì thị trường BĐS sẽ vẫn giữ được sự ổn định và phục hồi sớm khi dịch được kiểm soát.

Tôi tin tưởng ở kịch này. Bởi vì qua 3 đợt dịch trước, điều kiện kinh tế và khả năng khống chế dịch bệnh đã tạo nên một hình ảnh mới của Việt Nam về năng lực quản trị công, quản trị nền kinh tế. Sự tăng trưởng kinh tế của Việt Nam khẳng định đây tiếp tục là điểm đến thuận lợi của dòng vốn trong tương lai. Điều này không chỉ khiến cho vị thế Việt Nam nâng cao trong mắt bạn bè Quốc tế mà chúng ta còn trở thành một điểm đầu tư an toàn của thế giới.

Đối với những nhà đầu tư BĐS trong nước, chúng ta đang có niềm tin rất lớn ở chính phủ, niềm tin về làn sóng Covid thứ 4 này sẽ tiếp tục được ứng phó thành công. Bên cạnh đó, nhà đầu tư đã quen vấn đề này rồi và ít nhiều có tâm lý chuẩn bị để thích ứng. Nói cách khác, thị trường BĐS cũng đang dần hình thành tâm lý “sống chung với dịch”. Bản thân các doanh nghiệp BĐS cũng đã tự trang bị cho mình những phương án linh hoạt để chủ động ứng phó khi có các đợt dịch bùng nổ chứ không còn rơi vào thế bị động như đợt dịch 1 và 2.

Kịch bản thứ hai: Nếu tình trạng dịch Covid-19 kéo dài đến hết năm nay thì lẽ dĩ nhiên BĐS sẽ khó khăn hơn rất nhiều bởi điều này đã vượt ngưỡng chịu đựng của thị trường.

Dịch bệnh kéo dài dẫn đến việc giãn cách xã hội, từ đó kéo theo tất cả các ngành kinh tế tê liệt chứ không riêng gì BĐS. Khi nền kinh tế tang trưởng thấp, nguồn vốn tái đầu tư cho BĐS sẽ giảm mạnh, lượng cầu và cung đều giảm. Giá bán trên thị trường giảm mạnh do làn sóng bán tháo từ những nhà đầu tư BĐS cá nhân bị áp lực dòng tiền, lãi vay… Bên cạnh đó, NĐT thứ cấp không thể thanh khoản và thoát hàng khiến thị trường rơi vào trạng thái trì trệ, thậm chí có thể dẫn đến đóng băng. Nếu kịch bản xấu này xảy ra, chúng ta phải mất một thời gian rất dài để có thể đưa thị trường trở lại ổn định, chứ chưa nói đến sôi động.

Theo ông, với đợt dịch lần này, phân khúc nào sẽ bị ảnh hưởng nặng nề nhất, thậm chí có thể gọi là khó phục hồi?

Ông Mai Đức Toàn: Cũng như tất cả những lần trước, dịch bệnh khiến ngành du lịch gần như “tê liệt”. Mà thị trường BĐS nghỉ dưỡng vốn phụ thuộc trực tiếp vào du lịch sẽ là phân khúc chịu thiệt hại nặng nề nhất.

Trong đó, các chủ đầu tư vừa và nhỏ tham gia vào thị trường BĐS nghỉ dưỡng sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề hơn cả vì nguồn tài chính chưa mạnh cũng như niềm tin thương hiệu chưa cao.

Còn phân khúc BĐS nào, ông cho là điểm sáng của thị trường, có đà phục hồi mạnh sau dịch Covid-19?

Ông Mai Đức Toàn: Phân khúc đất nền pháp lý minh bạch, giá vừa tầm sẽ vẫn được người mua quan tâm bất chấp tình hình dịch bệnh.

Mặt khác, nếu dịch được kiếm soát tốt, thì đây sẽ là cơ hội lớn cho BĐS công nghiệp. Trước đó, hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu – Việt Nam (EVFTA) có hiệu lực. Việc kiểm soát dịch thành công trong khi Ấn Độ và các nước láng giềng đều đang “thất thủ” giúp Việt Nam củng cố hơn vị thế “công xưởng mới của thế giới”, từ đó thu hút nhiều hơn nguồn vốn ngoại. Đồng nghĩa với việc nhu cầu tìm kiếm mặt bằng nhà xưởng công nghiệp sẽ tăng cao.

Ở một khía cạnh khác, giống như chứng khoán, “nóng sốt bán ra, trầm lắng gom vào”, giai đoạn thị trường BĐS đang có phần yên ắng như hiện nay được xem là cơ hội tốt cho nhà đầu tư mong muốn sở hữu các BĐS với mức giá hợp lý. Đây chính là lúc thị trường “bắt đáy” để tạo đà bật lên ở những tháng tới. Nhà đầu tư có thể gom mua những dự án bán cắt lỗ. Bởi vậy đối với những nhà đầu tư có nguồn tài chính lớn có thể cân nhắc đầu tư, lựa chọn một thời điểm “vàng” để mua vào nhân lúc dịch bệnh còn xấu.

Xin cảm ơn ông!

Theo Doanh nghiệp và Tiếp thị